せっかく自宅を一から作るのですから、希望条件を明確にしましょう。
自宅の規模を決める
まず、自宅の規模を考えましょう。
面積を把握する必要があります。
どういう部屋が必要か、どのような暮らしがしたいのか、そのためにはどれくらいの広さが必要なのか検討します。絶対に実現したいことと、できれば実現すること、と優先順位を付けます。
今住んでいる家の間取り・面積や、販売中の住宅資料を見て、どれくらいの大きさであれば、どれくらいの間取りが取れるのかを見て、目途を付けます。
私の場合、賃貸併用住宅を作る前は、約80㎡の３LDKのマンションに住んでいました。
・それより広いリビング（将来妻が自宅で料理教室を開けるように）
・寝室（理想は8畳、少なくとも別途2つ入れたいので6畳）
・子供部屋・書斎・ゲストルーム（理想6畳だけれどコンパクトでもよいので4.5畳でもOK）
が欲しかったので、理想通り作ろうとすると110㎡、少なくとも90㎡くらいは必要だなと想定していました。
賃貸部の規模を決める
住宅ローンを使うためには自宅部分の方が大きくないといけないため、賃貸部分は自宅の面積以下とする必要があります。
自宅部分を80㎡で作ろうと考えた場合、収益性を最も高めた計画は、
賃貸部分も80㎡弱確保する、ということですね。
予算や土地の条件で立つ建物規模が決まりますので、あくまで自宅の半分となるように自宅も小さくするのか、自宅の大きさは維持したまま、残りを賃貸に回すのかなど、優先すべきものを整理しておきます。
立地を決める
すでに土地を持っている方は良いですが、
これから購入する場合は、
勤務地からの距離、周辺施設の充実度、居住環境など、住みたい場所の条件を整理してみましょう。
私の場合は、子供の学校は変えたくない、妻の職場がすぐ近くにある、妻の実家に近い、友人関係もできている、などの条件から当時の自宅の近くが必須の条件でした。
予算を決める
住宅ローンで借り入れられる額は、年収の７～１０倍が一つの目安となります。
ただ、配偶者の収入を入れるかどうか、返済率や既存借り入れ等も考慮されるため、ネットのシュミレーションサイトもありますので、それらも活用して計算してみましょう。
また、自己資金をいくら用意できるかも整理しておきます。
投資という観点では、自己資金の投入はできるだけ減らした
・土地・建物代は全額ローンでまかなう
・仲介手数料や登記費用、保険等の諸費用は自己資金（土地・建物の５％が目安）
という考え方がお勧めです。
ただ、予算を増やしてもどうしてもこの立地でこの規模の建物を建てたいということであれば、土地・建物代へ自己資金も投入して予算上限を上げることになります。
総合的な優先順位をつける
予算の上限や土地により建てられる規模の限度もあるので、予算に収まらなかったり、建物を小さくする必要がある場合、
自宅の大きさ、賃貸の大きさ（収益性）、立地の何を維持して、何を我慢するのかの方向性を検討しておきます。
例えば、
地価の安いエリアにして建物に回せる金額を大きくする
賃料収入が少なくなっても、自宅の大きさを最優先にして、残った部分を賃貸住宅にする
などですね。
このようにパラメーターが多いので、
一度、理想の建物規模、立地で必要工事費や収入見込みを算定して、何をどう調整する必要があるのか把握し、条件調整をしてい行きましょう。
その方法は別記事で。
