私が初めて購入した物件を紹介します。
シノケンさんが扱っている建物計画がセットになっている土地から新築の1棟アパートで利回り１０％のものになります。
スペック
・仙台市 仙台駅から地下鉄で2駅目 徒歩8分
・土地 130㎡
・建物 長屋メゾネットタイプ１K＋ロフト 25㎡＋ロフト5㎡ 6室
計152㎡（ロフト除く）
・価格 4150万円（土地・建物）
・利回 10％
・フルローン オリックス＋アプラス 諸経費のみ自己資金
経緯
初めての購入に至るまで、様々な本やセミナーに参加して勉強していく中で、シノケンさんの説明会に行きました。
中古の利回り15％以上の物件を探していましたので、全然買う気はなかったのですが、情報を得ておこうと思ってのことでした。
一通り説明も聞いて、モデルルームも見せてもらって、資産状況等のヒアリングを受け、その時販売されていた物件の紹介を受けました。
ただ、高回り物件を狙っていたので、どれも物足りなく、断る意味も込めて、「利回り１０％の物件なら検討します」お答えして、帰宅しました。
そうしたなかで、後日、紹介いただいたのが当該物件となります。
首都圏ではありませんでしたが、仙台駅からの近い立地で、提携ローン（アプラス）を使えば、フルローンになるということで、断る理由もありませんでした。
シノケンが扱っているのはどういう物件
かなりCM等での宣伝も力を入れているので、ご存じの方も多いと思いますが、
・シノケンさんが土地を探してきて、建物プランを入れ、土地と建物をセットで販売
・プランは居室との一体性を高めたロフトなど工夫が凝らされている。デザイン性も高い
・シノケンさんが融資のアレンジもしてくれる
・完成後の管理もシノケンさんが受ける
・プロパンガス会社はシノケンさんのグループ会社
・まだ建っていない土地の段階で契約するので、色を決めたり、多少のプラン変更に応じてもらえる（当時はそうでしたが、今は違うかもしれません）
ということで、
・土地探しも、プランニングも、融資もシノケンさん側でしてくれるので、楽チン
・支払は建物完成時一括ですので、新築で一番怖い建設中の業者の倒産・遅延等による買主側のリスクがない。
というメリットがある一方
・利回りがそれほどでない
というデメリットがあります。
（当時からモデルルームを持っておられたし、楽している分、業者側の経費や利益が乗ってきます）
やりとり
・色決めは楽しい
・提示されたプランでイマイチな部分※があったので、こちらから提案して改善してもらった。このやりとりも楽しい。
（※24㎡台の部屋を25㎡台に広げてもらったり、水回りの配置など）
・管理会社をシノケンさん以外の地元の有力な不動産屋さんに変更。
シノケンさんだと少し保守的な家賃設定にせざるを得ないが、この不動産屋さんの査定家賃であれば利回り１０％に届くということでシノケンさん側から提案あり。
実際にこの家賃で入居が決まった。
・利回りUPのため、自販機を置くことを計画。複数の自販機メーカーに条件提示をしてもらい、選択。この過程も勉強になり、楽しかった。
トラブル
・土地契約後、工事着手までの間に東日本大震災が発生。当該エリアの被害はなかったが、職人さんが手配できず、最終的には完成が3か月くらい遅延。
・なかなか工事着手の目途がつかず、ヤキモキした。
売却
・退去が出ても、新築時と同家賃ですぐに決まるという優良物件
・売却時の税金が安くなる長期譲渡のタイミングで売却。
・利回り7.5％で地元の富裕層の方にすぐに売れて、インカム・キャピタルとも取れた。
（もう少し高い値段でもよかったか・・・）
まとめ
・契約、完成、入居付け、管理会社とのやり取り、退去時の再募集など、リスクが少ない中で一通りの経験ができた
・修繕等の手間もかからず、今から思うと1件目としては理想的な物件
・今だとこの利回りの物件は、シノケンさんでも出してないと思われる。
（同じようなのが出れば、ご紹介くださいと言っていたが、その後の紹介無し💦）
・シノケンさんのプラン、空間づくりは参考になるので、資料取り寄せるのも良いかもしれません。（プランも進化しているのではないかと思い、最近、資料取り寄せました）
